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一女n男np肉文小说:正荣地产 高成长烦恼

文|本刊记者 谢泽锋 日期: 2019-05-23 浏览次数: 32

捕鱼达人下载 www.hzw1680.com 细数地产界“兄弟连”ラβ,除了执掌旭辉控股的林氏家族ИボΖ╜,福建欧氏家族三兄弟的创业经历更加令人折服吉。

老大创办的欧氏集团多元投资风生水起ыぜ〩,老二欧宗荣创办的正荣地产(06158.HK)和老三欧宗洪创立的融信集团(03301.HK)双双跻身地产销售千亿行列ю。

今年刚满20 周岁的正荣地产首次进入千亿房企行列ο亿。根据正荣地产2018 年财报显示ьㄍ╃{╫,其合同销售额1080.17 亿┼⒈﹄にǖ,同比增长54.0% Μéヘリo;实现营业收入264.53 亿元┞ぱゃ,同比增长32.3%のㄇⅨ;归母净利润21.21 亿元ぺ,同比大增50.53%⒄ǒ。

值得注意的是ろр,仅在一年时间内ㄙΑㄑ,正荣地产将其183.2% 的净负债率下降109 个百分点至74%々〣█分‰。财务优化的速度让业内为之侧目③ろ,在整个房地产行业去杠杆的大浪潮中尤为亮眼ぷ。

但这背后⑻,正荣却面临着成长的烦恼↗┗ㄋ。


盈利能力堪忧

高速成长的过程中ⅲ≥,正荣地产的盈利能力却令人堪忧ě≮《<ㄒ。

根据Wind 金融数据显示┿⌒プ,2018 年正荣地产销售净利率仅为8.44%╜,在和雅居乐ㄠ、金科Ξゎ、融信〞◎佰、蓝光销售规模相近的企业对比中⒂适,排名垫底づ⌒〥ヶ。与此同时ご〓木,其销售毛利率微と|┷╅,以及归母净利润规模也同样

排在末位А∧。

中原地产研究中心统计数据显示┯ㄇ,截至目前ざ∫.Τ劳,共有76 家房企发布2018 年报〖,A 股房企平均利润上涨23%▽ㄧыΟぼ,但净利润率平均为11.9%дǐ╠ザ╮,相比2017 年平均12.1% 有所下降マ。

和行业比较来看弍┰ん,正荣地产的净利率尚不及行业平均水平∥㊣夊デげ。

仔细分析ボЖ,正荣地产盈利能力较弱的原因在于↓Сд,融资成本上升ゃ;销售价格下降以及拿地成本增长等因素所至╪┖∝。

首先⑶ΖЁ,融资成本不降反增日╗。年报显示ㄘ㎎、,2018 年〝,正荣地产的融资成本由7.4% 上升0.4 个百分点至7.8%╮ㄐⅵ氺ひ。尽管2018 年正荣地产成功登陆港交所М`》,自称净负债率大幅降至74%〤ī;但若将永续债计入负债范围`┟㈢,期净负债率在2018 年末应为98%▌,不过相较2017 年的274%, 这一数字已经大幅改善ヘ卍ㄌ。

上市后Ё,正荣的融资渠道得到了拓宽Γ╧ざ吉。先后发行了ABS┰ェЮⅩ⑥、美元优先票据等╦モ,加上IPO 募资ⅶ≯кュ〆,全年融资约140 亿元┴。

此外ㄢⅴ㈢┶,持有现金人民币283.69 亿元▌ご∟劳,现金对短期借贷比率改善至约1.19 倍ㄦ,长短债比为0.95ゼт,已经所有改善⒁劳┯┥,但仍旧不够合理ъ°,仍需进一步优化мㄐ。

公司副总裁兼财务总监陈伟健在业绩发布会上表示ДしナΑ┴,为改善盈利水平┌ュゥ╰,“相信2019 年的融资成本能降低到2017 年7.3% 甚至更低的水平㈤à┸”々L★!?/p>

其次Н┉⑨ч㈩,地价成本较高ψ。根据财报显示′,2018 年正荣地产拿地均价从2017 年的4557 元/ 平米增长至4829 元/ 平米Е┖マ。

而根据中指研究院数据显示⊥ΘЛ,2018 年ζㄚ,销售金额Top50 房企拿地均价4409 元/ 平方米Фと。正荣地产拿地成本高于Top50 房企的平均值柒。比较来看丩ǎ⒋,雅居乐相关楼面平均地价仅为2825 元/ 平米§┡⒍◎。

拿地成本上涨的同时Г,销售均价却在下滑±」。2018年ΖЁ¥⒆Κ,正荣地产平均售价为16762 元/ 平方米⒏厘ぺ,而2017年同期为18484 元/ 平方米〆ㄙ┄;Θ。售价下滑的原因在于一线城市销售占比下降つ╰┵ヵサ。

融资成本和拿地价格都在上涨ガㄍⅲ,而销售价格却在下滑ㄤでペㄨ─,一增一减┶Ο,压缩了正荣地产的利润空间ぼ⒂适е。


权益占比过低

通过“小股操盘”ゾゐ㏎,迅速扩大规模土ㄩ,抢占高地⑨,再提高内生增长动力が┞?♀,似乎成为了新晋房企快速发展的一条路径┓‘×。

在正荣地产举办的2018 年业绩发布会上マ↗з,公司行政总裁王本龙坦言β╫ūΛ,“去年正荣在项目合作上的比例大概是52%左右╬,今年估计同样维持在52%左右ワ々劲疲”

他同时强调ú⒚,“正荣从今年开始要提高拿地的权益比例Δ╋卍ⅡН,但是具体的数据可能要在2020 年甚至以后的销售数据里面才会体现出来を⒅项叁 瘢”

由此可见〖ι,公司已经预料到要提高权益销售占比的重要性㈤』ㄎ,但目前阶段仍旧以合作开发扩大规模为主要目标δЪ。

根据数据显示ィм╇℃,2018 年末正荣总土地储备面积为2456 万平方米╅ゥЫā,但权益比例从79% 降至53% ·サ巜む;其中归属于合营及联营公司的项目面积为1158 万平方米水⒑π?ヮ,占比达到47%ゴǚ,同比增长了18 个百分点▽ㄔⅹ。

去年ぷ,正荣地产虽然号称新增土地储备57 幅▌╞ō,新进13 城┷づ,拿地面积为1114 万平方米∞水╧,但其权益面积只有389.25 万平米κж,占比仅为35%∠ъ,进一步下滑ケ〤,合作开发成为拿地的主要方式拍┤。

横向比较来看①る,新晋千亿房企中◆П∮弎,2018 年雅居乐集团(03383.HK)新增权益土地面积为909 万平米┙⊕ⅴ㈢ㄓ,这一数字是正荣的2 倍之多κㄑ]。同期∵有Эひ,金科新增土地权益建面1316 万平方米が┳,是正荣的3.3 倍╚ǎ。

根据观点研究院发布的最新数据显示╝á〤ㄞΖ,2019 年1-3 月中国房企销售金额排名中⒍ぁヱケ┵,正荣集团销售金额为264.6 亿元╳,排名23 位ъㄞ┉∵ū;但权益销售金额为154.1亿元ガㄍⅲ∥,排名31 位…。权益销售占比为58.24%ぜ。

不过┍⑾,随着融资成本进一步高企∪兀ら,楼面价格的进一步上涨У℉ペ↑Ⅳ,合作拿地已经成为一种趋势卍ャγ。

中指研究院数据显示Υ╤℃,2018 年ロ劳,20 家代表房企拿地权益比例均值为82.1%≮『ㄍ〗╖,较去年同期降低了2.1个百分点ιú。其中阳光城(000671.SH)┑ァкみ、绿城中国(03900.HK)丩、正荣地产合作意愿强烈べ《カ太㈦,权益比例较去年下降近20 个百分点亿㈤〧ㄡⅳ,权益比例低于70% ┛}∫〩╇;融创Νě、万科┢ピνЮ┞、华夏幸福(600340.SH)等企业也纷纷加强合作拿地力度ヱоゃヵ,权益比例较去年均有所下降㈦ㄗ。

2019 年κ,正荣地产将销售目标定位1300 亿元⒃←┏┧,目标增长20%℉曱║。这一增长目标相较过往已经大幅下滑№あ乛āハ,在房地产走过黄金时代的背景下ト,正荣也开始主动调速度ΖЁ¥。。

不过Лベ┸,2019 年行将过半ΡП┋ブ毫,正荣的成长烦恼仍然存在ㄗ⑻有╚㎝。


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