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网游小说排行榜完本:中梁控股 激进的千亿黑马

文|本刊记者 谢泽锋 日期: 2019-06-20 浏览次数: 32

捕鱼达人下载 www.hzw1680.com 销售金额从百亿跃升至千亿ㄜ┿㎝⑾Α,中梁控股只用了3 年时间Ыく⑩〢ん。

2015 年中梁控股销售金额仅为168 亿元夊ロキ,而2016 年便实现100% 增长⑤,至336.8 亿元人民币ξ⑴,之后2017 年继续发力增长125%ψ,至757.9 亿元ě。

在融资收紧的前夕注せ┙,再加上三おāは┺、四线棚户区货币化改造的顺风车⒗弎яロ,中梁控股在房地产行业转型的前夜おз㈥⒔Е,以黑马之势冲进千亿规模ψЗ┃┙。

根据克尔瑞数据显示╄%б,2018 年︼ニぽワ,这家浙系房企的销售额首次突破千亿大关达到1002 亿元ぞ财Оǒ,在全国房企中排名24⒇ЮΨХ,正式跻身千亿房企行列∶ァ。

然而ゲ肆┲▌,硬币的另一面劳をⅳツ,高速增长的背后ホл┮ヲ,则是疯狂的拿地频率╉④§┺≠,复制碧桂园的高周转┣优壹ě,董事长杨剑创造的地产“阿米巴生态圈”以及过高的融资成本ぶ⑩〢②。

2018 年11 月⑸í⒖ι,中梁控股集团有限公司正式向港交所提交上市申请Юル﹥≈〖,这家国内规模最大的未上市房企ΨǖⅡ,终于开启了其资本化的道路ǚ⑹日乛。但在房地产的下半场㏄きダュ,他还能继续狂飙吗㎏名?


高周转效仿碧桂园

研究中梁的发展史㈢卍ㄌ,其高速成长的秘诀═,不外乎高频拿地以及高周转∮ボ←┏ネ。

据报道Ι┊フ社,在中梁开始疯狂扩张的2015 年ダ╢,它先后和民生银行…╩óˇ╆、安信信托ぷッ〣ㄝ、浦发银行⑺丂┍、中信银行兀ㄅ、鼎信长城等金融机构签订了战略合作协议〡,从多家金融机构至少获得200 亿元的资金支持注┓ㄊ。

研究发现か?δ,中梁超强的“资本库”主要来自信托土Ёす。中梁在各地分公司的项目中Ο╩┻ぇ,出现了安信信托げ、万向信托⒒ы、上海爱建信托弎╈、四川信托∴ūミμ、中航信托和陆家嘴信托等多家信托机构的身影У、ァ陆≡。

在巨额资金加持下フшㄜ,中梁开启了疯狂的拿地速度Ρг,其拿地频率几乎是以天计数ㄦヶ∫。根据招股书[,2015-2017 年ゑ┋々,中梁的拿地数量分别是9 幅╓だ、63 幅和119 幅ю。截至2018 年8 月31 日┍ツ〤ヵ夊, 中梁已经成功获取183 幅新地块╝お。以日来计╦▌,拿地速度已经从2016 年的平均5 天买一宗地╓┈⑺Λヱ,加快到2018 年平均1.31 天买一宗地的频率⒈ン≮。

截至2018 年8 月底(ぐ╔Υ,中梁控股拥有316 个项目デ卄ㄎⅳ<,中梁控股的土地储备总额约3500 万平方米я¢②┦。

在开发模式上肆,中梁也沿袭了碧桂园的高周转模式◤╫ぬ,业内也有“小碧桂园”之称乛ぜハМα。为了实现弯道超车ēλ微,杨剑深知不得不快ギ╣づ△。

中梁的运营模式主要采用了“快进快出оⅧ┚、小步快跑╆、高开低走”的方式ヤ●ㄘ≤┙。一开始)る,中梁要求3 个月进场施工とエс,6 个月开盘┆⑸♀,8 个月现金要回正トΤ零。る。

到了2016 年Ⅰ,中梁全面学习碧桂园的“456”模式すスあⅲ,4 个月开盘┼←、5 个月现金流回正ú,▽╨∪、6 个月资金进行第二次投入ぎ适分ㄈⅩ。

在开发流程方面や⑷γЩ┙,中梁的资产周转模式为:拿地之日起5 天内完成主项目规划ㄔ⑸●╖、8 天完成标准户型设计╖⑼社═が、3 个月内完成建设工程规划许可证申请程序з⑶ぃ╒、6 个月内开始预售Σ┭⒘ケ┲、预售7 天内完成逾70% 的去化等柒。

在招股说明书中Ρ,中梁再次强调自己的“阿米巴生态圈”ㄘヨ≧,凭借学习稻盛和夫的阿米巴经营模式┆﹥,温州商人杨剑的中梁在全国攻城略地н┚メァ,在短短三年间壹ⅵ㈣ь,从一家区域房地产商发展为千亿房企ㄟ⒃ΥТě。

除了组织切分外が╨″,中梁对组织和员工实行高额的奖励机制┲,类似于跟投机机制ㄗョ。2015 年╒ˉ,中梁在公司内部推行“共同投资计划”>┅微┱ξ,投资覆盖管理层到员工╢⒅ΧФと,每名参与员工投资额根据职位高低有所不同кⅣωоВ,但是与职责范围相关ゎ⒁。

截至去年8 月31 日ぇズ,中梁附属公司231 个物业中的158 个为共同投资项目⒍◎丄┝⑷,占比达到68.4%⒏】ㄜが∩。在其拥有的土地项目中“?,其中约3020 万平方米物业项目由附属公司开发νㄛ┆⑸,约480 万平方米由合营企业及联营公司开发丅Ⅶ≧〓。


融资成本过高

中梁负债总额达1184.24 亿元П⒗㈠〣╞。公司的现金流也由于过多依赖信贷‰△、信托等间接融资渠道║,中梁控股的融资成本远高于业内平均水平⑥фらⅦ。

传统银行信贷方面らフ,中梁先后获得了民生银行ㄅフ█乚㈣、浦发银行和中信银行的综合授信ы},其授信总额约在400 亿元上下╖えセс。

信托方面ム丩,中梁地产联合四川信托┦Ⅹ⑸●⒃、安信信托мⅥ②、中信信托等发布了多个房地产信托计划>そъ°。多以项目公司股权为融资标的曱。2018 年3 月ˉ①,还与华融国际信托。朤ㄓⅸ、万向信托ぽΗ、陕西省国际信托等多家非银行金

融机构达成战略合作关系∴。

中梁地产项目跟投资金占比方面┎,控股集团8%ㄧ︻㈧,区域集团8%ъ,区域公司8%ぶⅦセсベ,合计24%Ⅳ,远高于行业水平≌。其号称的阿米巴经营模式ㄙグ,从根本上说并非一种管理模式〉ъㄞ,而是一种融资和投资的跟投模式ぶ⊥〢╜。

根据招股说明书еⅴ,截至2015ぬ~、2016有れ㎝、2017 及2018 年6 月底Хどボ优╤,中梁的未偿还借款总额(有息负债)分别为51.26 亿元朤そバィ、202.27 亿元ぉο亿┺、244.76 亿元及216.72 亿元┐▽伍ǐδ。相对应的平均实际利率分别为13.4%╈≧、12.4%㊣ほ、9.9% 及9%ナ注,呈逐期下降之势ャ,不过也远高于上市房企6% 的平均融资成本え。

随着融资收紧土,企业规模不断膨胀メ═,中梁需要尽快登陆资本市场㈤┟◆╡ψ,靠直接融资降低融资成本╯。

在负债率方面◥」,中梁已经在不断努力⑶╞υкì,通过上市前夕转让负债较高的浙江中梁置业╰㎏⑶。中梁的净资产负债比率由2015 年的1335%チ,2016 年的1790.2% 以及2017 年的339.5% 下降至2018 年中的44.6%╅┍。

然而其负债总额达1184.24 亿元⒘项Ф。公司的现金流也持续为负丅は⒛υ。2015-2017 年及2018 上半年≯ㄕ︼,公司的经营活动现金流量净额分别为-10.34 亿元Χ叁とホ、-176.28 亿元ナЪ、-68.38 亿元┝バ、-11.74 亿元いイЪ。

根据观点指数研究院的数据统计ι】,中梁的资产负债率均超过96%╳ˇ,2015 年近乎99%¨шろ。2018 年だˉ株╝项,该指标也逼近97%ψ。

其净资产水平℡,在同类规模上市房企中いナ▲もヴ,也处于较低的水平社。2015-2017 年ゎ,中梁的净资产分别为1.55 亿元╇、6.55 亿元а「キ-、23.53 亿元-—。截至2018 年6 月30 日日乛,中梁的净资产为40.61 亿元休ㄦ′㏑ち,而同属于

千亿规模的融信中国和正荣≯╪┖,同期则为330.85 亿元以及165.81 亿元⒘▼。

在盈利水平方面㈨ΧФ┒,中梁也还有待提升╠ボΥТ。2017 年中梁开始扭亏获利4.98 亿元ノЛ┟〝,2018 上半年净利8.37亿元ǚ⑦拍┽。

先做大规模Ь,抢占市场艾,再进行财务优化┇σ,似乎成为了新晋房企弯道超车的共同路径仟Ⅹ⑥兀。但在房企竞争强度加大的下半场╬′⒃←,以如此之高的融资成本奔跑╖,只能说浮稀铷蓼祸相依兀く≤ё。


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