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飞卢小说阅读网:滨江集团 突围困局

文|本刊记者 谢泽锋 日期: 2019-06-20 浏览次数: 32

捕鱼达人下载 www.hzw1680.com 长期驻守单一区域土,是太过保守┝ッ㈥〨╆,还是不走寻常路ΒΑ?是过于自信Ёレ┳,还是对房地产行业特性的判断лが┞?

在融创㏄金ㄕ、碧桂园┝、恒大█┘、新城控股四处狂飙突进的时候┤⒐〣ㄐ∧,放眼全国●,押注单一市场成功做到全国百强的⒙ゲっ,一家是河南建业(00832.HK)コ『,另一家则是以杭州为大本营的滨江集团(002244.SZ)夊ō。

早在2015 年ゑ兀╖,滨江集团就提出要在2018 年实现千亿目标ひⅢ。然而㈦яΤ㈣й,三年时间过去捌,滨江集团不但千亿目标流产┅,尝试全国化布局也接连失利υ⒓。

在浙江大本营ㄆ玖ǔξ乚,前有老对手绿城(03900.HK)虎视眈眈?ξ〡株Κ,后有大型房企强势进驻лㄨЦ,留给滨江集团的时间不多了ヴゴ┌⒌~。


逆势加杠杆

数据显示┦け,2018 年滨江集团实现合约销售850.1 亿元í㏑.ぇ,同比增长38.2%ǖ。在杭州这座大本营£よ〔,滨江集团销售额斩获第一﹌ㄥさ亿,但这个殊荣却并不甜蜜タ┬。

据2018 年度报告显示〕≧сゆⅣ,公司营业收入211.15亿元〕壹ě'┆,同比增长53.3%∶⊿≮『ⅹ,但归母净利润却大幅下滑28.89% 至12.17 亿元〡げ歆ア扣非净利润连续两年下滑ㄣěレ,且ROE 创下上市以来新低ǖ。分析来看з,主要由于其他应收账款过多ムé《,权益土储占比过低所致щ╁きダ。

而按照早前的规划﹌々┱⑵,滨江集团力争在2018 年实现千亿卐。千亿目标也早就在董事长戚金兴案头的笔记本中メυ卄╅。但“我们主动踩了一脚刹车╦⑶Ζ,因为对我来说丂Κ╗丅㎎,安全更重要╛ゲ卍╃、菠睿”戚金兴坦言¥。↘Гヶ,在行情变化的2018 年╕,滨江集团并未追求规模⒚τ,而是主动“踩了脚刹车”╧。

时间来到2019 年ёぺ⒓ガг,眼看浙系⑶でペΣ、闽西等后起之秀快速崛起れ↙⒑。戚金兴对于千亿目标早已迫不及待ゼΖЁす。

在交出了一份令人失望的年度财报答卷后ㄟド〩╤,滨江集团逆势押注√。

首先在土地方面╦,4 月16 日〢Л,滨江集团以总价52 亿元祝ゑ、封顶溢价率30%+ 自持22% 的代价χ,竞得位于杭州上城区望江单元的一宗总规划建筑面积11.5 万平方米的优质宅地つ‖〤。引人关注的是┏,这块地以超50000 元/ 平方米的实际楼面价成为杭州实际意义上宅地的“单价地王”╔ǔ‘υ┟。

经估算∮,该项目的未来售价或将超过10 万元/平方米ぺⅪガ拍,而据杭州当地第三方平台数据显示┣←,目前该地块周边在售的新盘均价约6.8 万-7.2 万元/ 平方米ㄡē⑾。从周边区域售价来看┩,滨江集团此举不可谓不激进ìヱツ。

其次╃㏎⊥,在融资方面【┿かゾ,继续举债前行⑤┪ヮ。滨江集团2019 年前3 个月累计新增借款50.7 亿元↘ㄦど,占2018年末公司未经审计净资产193.18 亿元的26.24%∈。

去年底公司未经审计的借款余额为261.15亿元★Н,截至今年3 月底ü柒┮,公司借款余额上升为311.85 亿元ㄦど。

滨江集团在3 月14-15 日期间发行了公司2019年度第二期短期融资券═┟,规模8 亿元ウ⒅,票面利率4.1%иゐ┊.Ⅵ,兑付日为2020 年3 月15 日↘㈡ъ。

3 月11 日ら㎎ノ,滨江集团资产支持专项计划项目状态已经更新为“通过”хㄙ㎏щ。该债券类别为ABSа,拟发行金额4.66 亿元コ〦П%┼,发行人为杭州滨江房产集团股份有限公司≦‰⌒や,承销商及管理人为联讯证券股份有限公司◥ぎチ。

从过往三年来看有Эǘ,滨江集团经营活动产生的现金流净额持续下降ワ≤厘,2018 年更创下10 年新低τ『╡亇。而筹资活动产生的现金流净额持续上升もノ⊿。也就是说艾る┅★,不断融资却没有产生实际的经营现金流入üōユㄡ。面对新一轮竞争丄↗,这种恶性循恐得不到遏制Ⅱ,只会埋下更大隐患ゼぃㄩ。


突围难题

偏安一隅Йぱ“,并非是一位有志向的企业家所期望的Ν═,除非这个市场能够承载他的野心↑-。

和滨江集团过度依赖杭州市场不同特,建业所处的河南省拥有1 亿多的人口◤╭◇,其城镇化率只有50%ヘ¤亇ボЖ。河南经济总量也排在全国前五セ╜àΡ,其体量相当于一个世界大国マЫ。

从数据对比来看ぐッщ]②,尽管建业在销售额和营收方面都略逊色于滨江集团╗,但在销售毛利率以及ROE方面均超过了滨江〕エЯベ。

如今胡葆森领导的建业也开始向周边省市布局Ⅲ●丅┃ш,滨江集团也并非居安思危テ,戚金兴曾试图将企业的疆土开拓到上海和深圳¤┠ㄅⅦ。

2015 年〕╤,滨江确立“三点一面”发展战略╕│⑴ΔⅩ,其中杭州作为大本营Гπбふ,深圳作为主战场⒊わぎチむ,上海作为次战场〝╡ò⒐,但发展并不顺利ā。

深圳ぼぎ、上海等一线城市弍Аこ√ǘ,土地资源极其稀缺╧Ⅱχ,由于缺乏对外作战的经验℉∟』ㄎ,拿地又极为谨慎Рジо,在深圳市场△ㄦ┲ㄞア,滨江集团只能打起游击战┘。

而此时⒓≡хり,正值上一轮房地产市场回暖的前夕﹤,滨江集团却一直秉持着谨小慎微的风格サлㄏⅴ佰,实施“保持现金流リъ、降低负债”的保守发展策略叁。

据统计↖┓ㄊ,即便在杭州大本营╥è,在2008 年公司全年仅在杭州斩获3 个地块∴ū⒙ゲ。两年后㈤Ч$,房价和地价均大幅增长之时?●,滨江集团却在三⒑o∑╓ゴ、四线城市开启了大量拿地策略づ↙,其在此期间拿到的土地",直到2014 年才卖出去Х╃。

2014-2015 年的两年时间里ⅸ㏑,滨江集团仅在杭州拿下3 宗地㈡Ο,又完美地错过了2016 年杭州房地产市场的火爆行情リソぼ。

另一方面⒏③╀Ⅺ╨,集团销售金额虽然持续增长╬ヶザ,但权益销售占比却一直过低捌めⅵテ┸,且呈现持续下滑态势┨ψ。根据克尔瑞数据显示そ∏б,2018 年公司销售金额为850.1 亿元ㄊ㎡∈ぁ—,排在全国第37 位<κㄑノ;但权益金额仅有374.8 亿元⒚㈣〦ゑ,权益占比为44%㎝☆亇┣;2019 年1-2 月销售额112.5 亿元χü,排在27 位≥┓ほ⒔;但权益金额仅有46.5 亿元适ぬ,占比下降为41.33%だ↑дへΧ。

踩错节奏…╯も,对外扩张又遇到阻碍‘ゴ,滨江集团只能“班师回朝”╂ⅰ=,重新出发ˇΜ╛┆。2019 年àガ拍ぷ↖,滨江为自己制定的战略是:聚焦杭州╥‘ゴ』─、深耕浙江を‰..%㏎、辐射华东Ъ〕⑵Εが、关注粤港澳和中西部ヲ↘╊ⅸ吉,同时调整区域布局ㄤ⒛×陆,把资源重点向杭州以及有前景的区域倾斜レьㄠ㏕,积极进入适应滨江风格的なイ、人口净流入的ⅳ⑾★、经济发达的⒊、需要滨江产品的城市和区域ぽⅱ,例如南京﹥太ぶⅦ、苏州вワク厘⒚、成都金┇、武汉等╁Ⅻ∈ц。而2019 年的目标中心うΛ╝┅ъ,就是冲刺千亿销售目标ブж╁㎡。

口号喊得很响亮èΕㄨじ〆,在杭州大举加码日┤ラォ,其他区域却是按兵不动ㄒ⑶。


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