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yy小说网:美的置业 何享健的地产野心

文|本刊记者 谢泽锋 日期: 2019-06-20 浏览次数: 72

捕鱼达人下载 www.hzw1680.com 美的的地产野心有多大⒂,从美的置业(03990.HK)飙升的速度就可以看出来┴ёこé。

根据美的置业招股书㎎¢ㄏ,2015-2017 年㏑夊,美的置业合约销售额分别为111 亿元丂日⒄、206 亿元Ⅴ∽、507 亿元▲弍,复合年增长率约113.7% ㈢弐ブ╮⑻;2018 年合约销售额增长至790 亿元ㄌ,2019 年的目标则是突破千亿大关ル。

5 年时间┰┷∽п⑾,销售额从百亿级增长至千亿级ンζ日╗,10倍的增长速度ゴ√ル﹥,比起家电行业ご有┿か,房地产似乎更有“爆炸感”|⊕。

2018 年10 月11 日м,美的置业正式在香港联交所主板挂牌交易ъ。何氏家族再增添一家资本平台ぅパ,期间股价涨幅超过30%è乚がぞ‖,至今美的置业市值接近250 亿元Ω丄〉o┒。


地产黑马

即便是在豪强林立的地产界Η土ぴたσ,美的置业也是一匹成色很足的黑马ōたǘパ≈。

4 年时间ⅴω,其销售额从百亿级晋升到接近800亿元ТΜζ╝ツ,于此同时金,其销售额排名也从87名上升到39名ワ┢ㄖЧ∩。

不过值得注意的是ㄞМき∈,这种增长速度弐Φ╈,在房地产行业整体放缓的背景下∪ⅸ,也出现下降态势壹。2015 -2018 年其销售额增速分别为85.59%┲わゎき、146.12%㈢∠зぼぃ、55.82%拍,如果按照2019 年实现1000 亿的目标来计算んヌあ,其2019 年的销售额增速应不低于26.58%ㄏдけり。

5 月6 日ⅶ┐┿㈢Х,美的置业公告称Ё⑧-,今年前4 个月弍,该公司连同其合营企业和联营公司的合同销售金额约为285 亿元ㄥ㊣ㄊ,相应的已售建筑面积约为277 万平方米〗㈠。也就是说囍㈥,前4 月已经完成全年目标的28.5%!⒋ㄟィ。

按照克尔瑞公布的2019 年1-4 月中国房地产企业销售TOP100 排行榜々は,美的置业的全口径销售金额排在第30 名Р⒅﹌╉Ξ。

分析来看◆,押注二弐㈠┓è、三レヅ、四线城市是美的置业过去三ザヮ∴、四年崛起的关键﹥ヶγ捌。美的置业正好踩准了2016 年起二艾、三线城市的房地产火爆行情┱,2016年开启的二◎、三线城市货币化安置措施ゐ囍ち,令这些城市房地产快速去化《そ。房价一路上涨{ⅶ,押注二ЦХ⑤、三线的房企也是顺势崛起┇。


激进拿地

土地是美的置业增长的“燃料库”│ん∞丄Β。据年报显示ギ∈┯┥Ы,截至2018 年12 月31 日⒚ヲ,美的置业在48 个城市及地区的土地储备达4507 万平方米╩ホю,分布于珠江三角洲经济区╬、长江三角洲经济区è、长江中游经济区ì~⒄、华北地区及中国西南经济区五大地区ǚЦ。

2018 年㏕З,美的置业加速拿地ш[づ,新增项目土地储备达1662 万平方米ヵè曱,通过合营企业和联营公司收购权益土地储备面积57 万平方米∠╉▌℉,全年共新增土地储备1719 万平方米Μべп。

进入2019 年οヴαк,美的置业拿地规模有增无减-。

3 月21 日ㄥ┓,美的以成交价11.7 亿元ㄜ㈣㎝,摘得江苏省常州1 宗地块£サ㎡,折合楼面价6881 元/ 平方米<┼ふюⅤ,溢价率55.17% ∮╖〕Тム;

4 月1 日⑾,美的置业经过近半小时的竞拍ёㄉ,以4.71 亿元竟得广东惠州商住地キみニ▼∷,楼面价3940.93 元/平方米す,溢价率为24%┕ゐ。值得注意的是囍サ╫≠ぅ,这是美的置业首次进入惠州На;

4 月3 日て√,浙江省台州市一宗土地出让べ㈢そ★モ,经过176 轮竞价┏,美的置业以6.43 亿元夺得地块ヅ,溢价率86.6%〈も█┐,楼面价约8570 元/ 平方米ぞ┶﹤?。

中部城市武汉已经成为房企角逐的战场⒌,未来加强在二线城市的布局★НホΤ,美的置业在武汉接连拿地ζる⑾特。据报道吉ぎ,美的置业4 月在武汉连续拿地超50 亿┟。

4 月23 日∪}亅┢,美的置业以总价28.57 亿元竞得东湖新技术开发区一宗地块ě┿,楼面地价10369.76 元/平方米Ю,溢价率72.94% げ水ǖ⑷;

两天后Ⅶ〢╜㎞,美的置业于4 月25 日以最高限价25.22 亿元竞得一宗江夏区地块叁ヵ◤ШⅤ,楼面价6233.33元/ 平方米⑾,溢价率57.72%囍サШ。

尽管其销售额排在30 名开外ǐ⒄,但今年1-4 月オⅠΖ,而根据克而瑞研究中心数据∽⒘,公司新增土地货值已达到313.4 亿元オ;ㄊ≯┹,排在第28 位и;新增土地建筑面积达286 万平方米℅ш℃,排名22 位①へ。


快速资本化

资本是房地产企业先行的粮草モ。去年10 月中旬Τんⅴ,美的置业正式登陆港交所乛ⅧΞ╞,成为何享健家族旗下又一家上市公司す┭○ㄙ。房地产行业属于资金密集型产业Н㈥きダ┯,对资金周转率及融资具有天然需求o㊣で金,快速资本化也是房企的共同选择ㄚ╗ラщ╇。

2004 年丩朤,何享健获得美的置业集团多数股权┋々щㄝα,成为美的进军房地产行业的开端ēり々。为满足港股上市要求⒐,美的在2013 年设立BVI 公司Νズ,将股权转让给儿媳卢德燕(外籍)‰る⑾Ο,后通过一致行动人协议安排名ヴ,共同成为美的置业的控股股东×が伍ǐ。

上市初项,美的置业便显露了其地产野心;⒈∧,根据其招股说明书┸☆,公司“致力于成为中国十大房地产开发商之一Ⅷˇ郑”

由此可见ξム写,经过多年发展Й⒑,千亿目标仅是其短期的一个小目标Κ…〖.チ,向行业前十发起冲击ス㈨火,才是其真正的野心á⒊◥ふ。

背靠“美的”这一品牌背书≯陆,美的置业构建起“地产+ 产业”的复合发展战略╙↗Вさ。首先╟а㎡,在物业装配方面ㄣてΩㄧ,美的家电板块和房地产建立了密切的合作关系%。

根据公告З弍ぇ▄,美的置业与美的集团订立框架购买协议─?●┼,美的集团向美的置业提供厨房电器④③Я、热水器分、滤水器эタ厃ò、洗衣机及空调等家电与智慧家居科技产品·土ǜ、保安监视产品及智能娱乐产品げ佰。

其次ьカ,依托美的集团х,美的置业向客户提供智能家居系统解决方案╖〩めⅵК,同时涉足住宅物业开发价值链上的强相关性领域};ゎ曱写,包含物业管理┞〥┫、智能家居┊夬﹃╣、商业物业投资及运营夊Л、装配式建筑⑨、产城运营Ш◇$、整体卫浴等—ぷ,形成多元一体化业务体系Ⅸ。

值得一提的是ャ┪∶巜〞,由于美的品牌的背书й╬┫ボ╳,美的置业近年来融资成本较低⑴。あ。财报显示の,截至2018 年12 月31 日〝な∮,美的置业总现金及银行存款为265.3 亿元ㄤ,总借款额为495.1 亿元╓αㄕ,净负债率为97%⒙μ┅ば,有所下降∮。融资结构里面ㄟ?⒕╒ダ,有50% 以上是银行开发贷ㄧ╧。

2018 年ⅳ﹌ば,在集团的支撑下〖,美的置业融资成本低于行业平均水平ホ↓ㄢ,年内的实际加权借贷利率为5.91%-拍ヰ丅,优势明显㈦。

发展迄今£∶╭ūぁ,美的置业的物业发展项目均衡布局于珠江三角洲兀、长江三角洲фらえ、长江中游经济区ㄌ、华北地区及中国西南经济区等五大核心经济区ǔ┏ⅵコぞ,覆盖全国15 个省份┨⒗注ㄑ。

从其产业板块来看Ыラ▌ゎ∟,主要集中在广东а、江苏え③、湖南女」适、贵州≧、辽宁ア「к、河北甴┡、浙江〕█万Э╙、江西≌ヰΦ贰、云南九大区域ǒよ。

作为后来者Н甴㎡陆タ,美的成长主要踩准了二つΒ╉;、三线城市房地产的爆发期üⅥ②。其发迹的2015-2016 年Ч,正是一线城市面临密集房地产调控的时期タ〆┤弎,此时押注一线将面临巨大挑战〈㎎Т⒚,二╕、三线城市正好成为超车跳板土×ㄨⅣゑ。

在家电领域创造千亿美的之后зさ÷ㄩぬ,何享健再造一个千亿地产公司┎Й⒑┲ī,似乎不是做梦ⅷт。


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